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新型城镇化给建筑行业带来了什么
来源: | 作者:jxhengxin | 发布时间: 2015-11-22 | 903 次浏览 | 分享到:

 2010年我国的城镇化率首次接近50%,城镇化建设开启了新的里程,2013年城镇化率预期将达到53.4%,在城镇化推进的关键时期,十八大报告提出了推动“新型城镇化”规划的要求,国务院总理李克强也多次指出“我国未来几十年最大发展潜力在城镇化”,这表明我国的城镇化建设已经上升到了国家发展战略的高度。作为与城镇化发展息息相关的建筑行业来说,城镇化战略的实施无疑是重大利好,仅仅是宏观规划就足以令建筑企业的领导们欢欣鼓舞,由发改委主导的《全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020)》涉及全国20多个城市群、180多个地级及以上城市和1万多个镇的建设,围绕未来城镇化战略布局,下一步国家将统筹推进铁路、公路、水运、航空、输油气管道和城市交通基础设施建设,以此支撑和引导城镇化的发展。

一、机遇前所未有

    未来的10年、20年,城镇化都将是我国经济发展的重要驱动力,在相当大的程度上影响着建筑业的发展方向,为建筑行业带来新一轮的发展机遇,主要表现在以下几方面:

    大大拓展城镇建设的空间,解决“住”的问题。2012年,我国城镇人均住宅面积为32.9平方米,按照这个数据计算,2012年我国城镇住宅建筑存量约为230亿平方米,加上公共建筑存量,目前我国城镇建筑总存量至少有350亿平方米,人均约50平方米左右。预计当我国的城镇化率达到65%的时候,累计需要新建的城镇建筑增量约为250亿平方米,这个数据对于中国建筑业来说,是一个怎样的概念呢?中国目前在建的建筑面积是50亿平方米,每年竣工的面积约是10亿平方米。

    带来大量市政基础设施建设的需求,解决“行”的问题。城镇化将带来道路、桥梁、水电气的管网、城市污水处理、城市公共交通(尤其是轨道交通)、城镇间的交通、城市绿化等建设需求,到2020年,仅仅由于城镇人口增加带来的新增市政基础设施建设,资金需求大约有16万亿;到2020年,至少有20亿平方米的城市道路需要建设;2020年前,全国还将新建大中小桥梁20万座;2010-2020年我国每年城市建设中新铺设各种管网长度约为1万公里;到2020年,轨道交通的资金需求为2.4万亿元;到2020年,有16.4亿平方米的公园绿地需要政府投资建成。

    给建筑维保市场和装饰装修行业带来发展机会。随着城镇化的推进,建筑存量越来越大,增量空间必定越来越少,新建市场会逐渐萎缩,但维保市场会越来越大,到我国城镇化率达到65%的时候,我国城镇建筑存量将达到600亿平方米,要维持这600亿平方米建筑存量的运行,以每年的维护成本5%计算,维保市场的容量将不容小觑。在建筑行业里面,有几个细分的行业可以堪称是“日不落”行业,首当其冲的就是装饰行业,具有非常大的增长空间,到我国城镇化基本完成的时候,装饰行业的市场容量可能达到7-8万亿:未来200亿平方米的公共建筑存量,平均10年装修一次,每年就要装修20亿平方米,每平方米按2000元计算,那么就是4万亿。未来住宅400亿平方米,就算15年装修一次,大概每年也有25亿平方米,每平方米按1500元计算,大致也有近4万亿。所以说,装饰行业是永远不会衰落的行业,问题只在于建筑企业以什么方式去做。大家也可以看到,为什么金螳螂的营业额仅130亿,市值却达到350亿,而中国建筑5600亿的营业额,市值多少?1100-1200亿,而且在几大“中”字头的企业里面还算是很高的了,装饰行业的发展空间与金螳螂在建筑行业的地位有很大的关系。

    带来新的投资机遇。中国过去的城镇化无论在政策上还是在体制上,在很大程度上都处于被动状态,目前这种主动城镇化意味着政策与体制有可能发生重大调整与变化,由此带来新的投资机遇。按照2020年全国城镇化率达到60%左右的规划,每年将有1000万农村人口向城镇转移,十年约有1.3亿农民进城,每年要解决1000万人的衣、食、住、行,增加投资需求4-5万亿估算,城镇化将在未来十年拉动40万亿的投资需求。对于建筑企业而言,投资主体和投资模式都将不断丰富。从投资主体来看,将有更多的民间投资和外资进入,形成多元化的投资主体;从投资模式来看,基础设施建设、城镇污水处理等带来的BT、BOT模式将获得更大的发展空间,一方面表现为BT民营化,即BT、BOT等社会资金参与市政建设的合作模式将会逐渐升温;另一方面,随着我国金融制度的改革,金融体制的市场化程度越来越高,这对于想发展BT项目的建筑企业来说,也是一个极好的机遇。

    为建筑业带来转型升级的机遇。一方面,表现在不断促进建筑业结构转型。建筑业发展的初期还只是土木工程、道路建设等,在城镇化经历了快速发展的10余年,城镇化率从25%到50%的过程中,建筑企业纷纷由单纯的承接工程走上了项目运营开发的道路,很多建筑企业也开始进行投融资建设一体化,因为建筑企业的老总们都明白,只有向法国万喜、中国建筑一样遵循微笑曲线的利润规律,将业务不断朝价值链的两段延伸,朝前端发展,施工企业逐步走向施工、规划、技术、资金以及综合管理能力相结合的道路,朝后端发展,逐步走向与工程的运营维护相结合的道路,才能获得更高的利润,才能在城镇化的发展机遇中分一杯羹。另一方面,表现在不断促进建筑企业的管理升级,城镇化的发展过程中,建筑企业为了适应发展需要,不断提高投资管理的能力和运营管理的能力,促进了建筑企业综合管理能力的提升。

二、未来挑战严峻

    城镇化给中国的建筑业带来的机遇前所未有,挑战却依然严峻:

    首先,市场下行和分散化使得原来“高大精尖特”的业务定位不一定适用。目前,我国东部一、二线城市的城镇化率普遍超过50%,北京、天津、上海的城镇化率甚至超过了80%,相对而言,中西部地区以及三、四线城市是城镇化建设的主战场,城镇化建设空间更大,如果将来中国的城镇化以发展中、小城镇为主,对建筑企业来说也是一个巨大的挑战,因为发展中、小城镇势必造成建筑市场下行,优秀建筑企业原来的“高大精尖特”业务定位不一定适用,原因很简单,对于一个小城镇而言,不可能会修几幢超高层大厦,让所有的居民都住进去,居民也买不起这样的住房。退一步讲,即便发展大城市,高端项目的市场空间也是非常有限的。在城镇化建设过程中,涉及的建设项目更多的是道路、桥梁、房屋建筑、配套设施等,建设项目类型会更多,也将更加分散,这对建筑企业的市场布局和区域化运营能力提出了更高的要求。

    第二,对企业的综合管理能力要求更高。新型城镇化“新”在哪里?“新”在更加关注城市建设的综合性和功能性,涉及整个城市的从无到有,原来的建筑企业可能只做施工,现在开始慢慢需要做投资和运营,正如一位企业家所言“建筑企业过去是建设者,现在与将来都是城镇化的策划者、投资者、开发者、建设者和资产运营商”,因此,城镇化的发展有力地促进了建筑业结构转型,施工企业业务不断向价值链两端延伸、往梯形结构发展,这对建筑企业的综合管理能力提出了更高的要求,不仅需要具备施工能力,还需要具备投融资管理能力、运营管理能力、资产资本化能力,这种综合能力是未来建筑企业的核心竞争力,未来企业的竞争将从资质和价格竞争,变为综合实力的竞争,尤其是设计和资金的能力。

    第三,对资金的要求更高。如果没有资金,城镇化就像一艘没有摆渡的船,永远都无法到达河的对岸,这个比喻恰当地诠释了资金在城镇化发展过程中的作用。也正是因为资金如此重要,才使得各地政府对资金如此饥渴,未来将有更多的民营资本、社会资本作为新型城镇化投资的主体,以解决城镇化建设所需的庞大资金需求。城镇化建设中的市政、交通等基础设施项目,更多的将采取“企业投资建设-建成移交政府-政府分期回购”的BT、BOT模式来进行项目投资建设,而对于做BT项目的建筑企业而言,如果政府没有资金不能按期回购的话,将带来极大的风险,我们在河北的一个客户,做了20个亿的BT项目,现在政府应该正常进入回购期要给他的钱是6个亿,但现在政府只给他2个亿,还差4个亿了,4个亿已经过期了,没办法,他起诉当地政府,也搞不赢,市长和市委书记态度都很好“这个钱我们认、是欠你的,但是我现在没钱”,资金压力对这个企业而言就是一个巨大的挑战,如果资金跟不上的话,就会很危险。未来十年城镇化给建筑业带来的投资需求可能远远不止40万亿,因此资金运作能力在企业管理中的地位将会越来越突出,因此凡是上了一定规模的建筑企业都应该考虑银行等各种融资通道,应该多去尝试各种融资途径。

    第四,我国城镇发展的差异性要求建筑企业具备适应能力。我国城镇发展的内部差异很大,表现在:(1)区域差异,我国国情复杂,各级省、市、县、乡镇、数量众多,共计有658个城市、1600个县、3.3万个乡镇,区域间城镇发展水平不平衡,表现在东高西低,南高北低,经济发达地区高、经济欠发达地区低,全国城镇化率最高的上海、北京,城镇化率达到89%、86%,而甘肃、云南、贵州和西藏的城镇化率均低于40%,西藏甚至只有23%。(2)大中小差异,全国658个城市中,800万人口以上的城市(市辖区)有4个,50万人口以下的城市有182个,10万人口以下的城市有8个。广东东莞和深圳的一些镇,常住人口近60万人,与此相对比,在新疆和黑龙江仍然有一些人口少于1000人的小镇。(3)支付模式差异。(4)民族差异。以上这些城镇间的差异要求建筑企业在进行区域化经营时,具备良好的适应能力。

    第五,传统的生产作业模式将失去竞争力。未来在城镇化的资金来源上,国有与民营资金将同步推进,国有企业巨量资金的优势在城镇化建设分散的市场中不再明显,因为如果城镇规划朝中、小城镇发展的话,一个城镇的资金容量可能也就2、3个亿,向原来中建、中铁这种一次性就投资200亿的资金的优势就不明显了,原来200个亿,民营企业玩不起,所以国有企业的巨量资金优势造成了“国进民退”,如果在资金方面,没有巨量的优势后,民营企业的机会也就来了。联营挂靠只能做施工这一块,并且城镇化建设对建筑企业的集约化管理能力、资源的统调统配能力提出了更高的要求,企业的管理模式应逐步向强总部过渡,因此联营挂靠也就没有了竞争力。未来的客户需求层次、需求方式、需求模式差异化会更大,传统的施工总承包模式不一定会非常实用,可能会有一定的局限性。

三、建筑企业积极应对、谋求发展

    在城镇化带来的新一轮发展浪潮中,众多的建筑企业怎样做才能抓住发展机遇,在行业内的14万多家企业中脱颖而出,成为新一代“千里挑一”“万里挑一”的建筑企业?对于目前的建筑企业“精英”而言,怎样才能维持企业目前的市场竞争力,在未来的发展中基业长青?顺应行业发展趋势,挖掘自身发展潜力,建筑企业应从以下几方面积极应对:

1、战略规划

    战略规划与城镇化的发展要匹配,建筑企业要善于抓住这样的机遇,今年10月份,国家城镇发展规划出台,将是全国大、中型的建筑企业进行战略调整的重要时机,企业需要在内部开一次战略研讨会讨论:国家城镇化发展规划出来后,怎么怎样去应对?包括市场发展、经营模式、管理模式应该是怎样的,谨慎选择合适的业务模式和管理模式,并使二者相匹配,这些都是建筑企业的领导需要认识到的问题。

    在行业发展规划方面,未来的房建市场增速不会太大,基础设施、城市功能区、环保、养老等方面催生的建筑市场潜力更大。在区域市场发展规划方面,以北上广为代表的一线城市以及以杭州、武汉、西安等为代表的二线城市,未来的建设空间有限,三四线城市将成为城镇化建设的主战场,尤其是三线城市,潜力最大。建筑企业在进行区域市场布局和规划的时候应注意到,城镇化落后于工业化的地区,建筑市场空间会更大,而城镇化明显快于工业化的区域,风险是比较大的,例如,鄂尔多斯康巴什“鬼城”、营口“鬼城”,因此,建筑企业应选择有利的市场区域,既考虑市场空间,又考虑竞争情况。

2、商业模式

    建筑企业要重视分析和实践各类经营模式,并把模式进行总结,增加模式的可复制性,提升效率,降低成本,控制风险。目前,有三个上市公司的商业模式是值得各位建筑企业的领导们去研究和学习的,第一个是中国建筑,他的商业模式最丰富,研究最深刻,实践速度最快,效益最好的企业。中国建筑在布局新型城镇化建设的过程中,首创了“城市综合建设”这一商业模式,这种模式集规划设计、投资开发、基础设施、房屋建造于一体,提供城镇化建设全过程的“一揽子”服务。城市综合建设模式实质上是企业与各地政府的合作模式,能很好地切合新型城镇化发展的需要,伴随着城镇化进程的推进,这一商业模式将为中国建筑带来历史性的发展机遇,但同时,实施“城市综合建设”的商业模式对建筑企业的要求也较高,企业整合资源的能力是决定这一商业模式能否成功实施的关键所在,既需要有效整合公司的内部资源,需要将规划设计业务、房地产开发业务、工程承包业务、BT/BOT业务综合起来,又要有足够的能力吸引到外部的资源,如金融资本、产业资本等。

    第二个值得去研究的是江苏中南建设的商业模式,这个企业是做BT的,从拿土地到房地产开发,全价值链都做,主要在三、四线城市用BT项目换土地,尽早锁定低价,他就是一个小中建,其商业模式用他们老板的话叫“四两拨千斤”。第三个值得去研究的是浦东建设,也主要是做BT,企业每年的营业收入只有10来个亿,利润是3、4个亿,浦东建设的BT商业模式已经站到了成本管理的战略高度,浦东建设做了70个项目,据说一个拖期的项目都没有,费用都是按时交的,他们的财务总监就说“我们考察项目决策的时候有两条:第一条,他有没有钱,这个你要看清楚。第二条,他有钱以后,你还得分析分析,他的性格是不是赖皮的”。

3、管理模式

    应对城镇化发展,建筑企业除了商业模式的创新之外,还需要同步调整管理模式,主要关注三个方面,第一,城镇化带来建筑市场下行,没有了“大项目”的概念,且市场分散导致项目数量大大增加,在这种市场环境下,一个建筑企业需要同时管理在多个区域的众多项目建设和运营,为了提高管理的效率,增加管理模式的可复制性,要求建筑企业更加重视管理标准化体系的建设,尽可能做到企业管理流程清晰快捷,作业手册具体细致。第二,建筑企业应思考如何应对市场的下行和市场的分散化,对组织管理模式进行战略性调整,最佳模式是总部产品专业化和区域经营属地化,形成弱矩阵模式。第三,企业管理模式逐步向强总部过度,总部主要起协调和控制作用,战略引导作用更强,对财务、采购、信息化的集中控制力更强,但总部需要去业务化,不再从事具体的业务运营。

4、提升综合管理能力

    未来最具发展潜力的“城市综合建设”模式,需要建筑企业不断增强对项目的前期投资管理能力、中期建造能力和后期的运营管理能力。中国建筑是建筑企业里面朝工程价值链前端走的典范,通过投资带动业务端前移,目前中国建筑已经成为中国最成功的房地产开发商之一,最成功的基础设施投资商之一,在BT模式和一级土地开发的操作上,称得上是中国建筑业的标杆。号称“世界上最赚钱的建筑承包商”的法国万喜,是建筑企业超工程价值链后端延伸的典范,万喜在全球经营着大量的收费高速公路、停车场、机场、体育场馆等,与运营管理相关的特许业务的利润率近年来都超过了15%,占集团全部利润的比重接近50%。当然,对于建筑企业而言,无论是朝价值链全段还是后端发展,都需要做好资源的准备,尤其是资金、技术和人才资源,没有资金实力和融资能力,没有法律风险防范能力,BT项目就很难做起来;没有良好的运营管理能力,BOT项目就很难做好;没有技术和供应商体系的支撑,EPC项目就无从谈起。

    城镇化将成为中国未来10年、20年经济增长的新动力,与之发展最息息相关的建筑业将饱受雨露。同时,在新的政策环境下,建筑业的走向、构成和市场特征都与过去有着显著的不同,这要求建筑企业深谋远虑、关注国务院的城镇化发展规划,及时调整发展思路,可谓“眼光远,行动快,可得市场先机”。

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